En los días anteriores os he contado como una lectora del blog me pedía consejo respecto a la compra o alquiler de un local comercial para su negocio. Podéis leer aquí ese post. Después de su consulta, en varias entradas he ido analizando ventajas e inconvenientes de las opciones que estuvimos hablando. Hoy le toca el turno a la última: alquilar local con opción a compra. Después de eso os cuento al final de la entrada lo que le recomendé.

Como hemos comentado en los posts anteriores, gracias a que la crisis sigue instalada aquí y ahora, es buen momento para negociar precios tanto si váis a comprar un local como si váis a alquilarlo. De hecho, estos últimos años algunos propietarios que querían vender sus inmuebles después de meses y meses de espera en muchos casos han accedido a alquilar los locales o alquilarlos con opción a compra.

Veamos por tanto el caso del alquiler con opción a compra:

• Ventajas:

• No tendrás que hacer un desembolso tan importante como en la compra, por lo que tu liquidez no se verá tan mermada.

• En caso de que no vayan las cosas como esperas podrás dejar el alquiler y prescindir de esta partida de gasto cada mes, buscando un local más económico o si tu negocio lo permite trabajar desde casa. Es importante recordar que la hipoteca no nos da la flexibilidad que nos va a dar el alquiler.

• No tendrás que asumir el pago del IBI ni el IVA, como ocurría en el caso de la compra.

• En caso de que las cosas vayan como has planificado podrás ejercer la opción de compra y quedarte con el local. Puedes negociar para que hasta el 100% de lo pagado de alquiler cada mes vaya con cargo al precio de compra si ejercitas la opción de compra dentro de un plazo ( por ejemplo 5 años). Esto en época de bonanza era imposible pero ahora con la crisis muchos propietarios admiten que porcentajes elevados de la renta (70%, 80% y hasta un 100%) del alquiler sean parte del precio de venta si finalmente se ejercita la opción de compra dentro del plazo estipulado en el contrato.

• Inconvenientes:

• Va a suponer una partida de gasto importante cada mes en tu actividad. Un local bien ubicado tiene una renta o alquiler de cuantía elevada, al menos durante el plazo en el que pagas alquiler sin ejercer la opción de compra.

• La inversión inicial necesaria para adecuar el local. El importe dependerá de cuantos metros necesitemos adecuar en el local y del tipo de negocio, pero la inversión en muchos casos va a ser importante.

• Si te tienes que ir porque el negocio no marcha como esperas la inversión por adecuación que hayas hecho la perderás en su mayor parte.

Volviendo a nuestro ejemplo destinaríamos de 10.000 euros a 30.000 euros a adecuar el local.  El inconveniente es que el local mensual que asumiremos va a ser alto. Dependerá de la ciudad y la ubicación pero podemos hablar de 1.500 euros/mes a 6.000 euros/mes. Nuestro negocio tendrá que generar estos ingresos para asumir este coste o las cosas nos van a ir mal desde el principio y nos comeremos los ahorros. La buena noticia es que si las cosas nos van bien podemos ejercer la opción de compra cuando queramos.

Dejo para el final de esta serie de posts mi recomendación, que teniendo en cuenta todos los datos  fue la de comprar el local financiando un 40% del importe del local, bajo las siguientes premisas: que el local sea realmente una oportunidad a un muy buen precio y que después de la compraventa se quede con liquidez para al menos un año sin una sola venta.

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Silvia.

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