En esta entrada continuaré con la respuesta a la consulta de una lectora del blog que me planteaba sus dudas respecto a alquilar o comprar un local para su negocio. Ayer hablé de la primera opción: comprar el local con recursos propios (ahorros). Hoy hablaré de de la segunda opción: comprar un local con hipoteca. Los bancos no suelen financiar la compra de locales comerciales más allá del 70% del precio de compraventa del local. En los últimos años han endurecido sus criterios de riesgos y no conceden habitualmente más del 50% del precio de compraventa del inmueble. En el caso de esta lectora su idea es comprar con recursos propios, pero quiere valorar la opción de pedir una parte del importe de la compraventa con un préstamo hipotecario, para así no destinar todos sus ahorros a la compra.

Vamos a analizar ventajas e inconvenientes de comprar el local pidiendo una parte del precio al banco (préstamo hipotecario):

• Ventajas:

• No vas a tener que utilizar todo tu dinero ahorrado, algo que sí tendrías que hacer si compras el local sólo con ahorros (recursos propios).

• Aunque ahora vas a tener que pagar una cuota al banco cada mes en concepto de hipoteca, si no financias más del 40-50% esta cuota va a ser muy inferior a la de un alquiler convencional por lo que tu negocio lo agradecerá.

• Cuando termines de pagar el préstamo vas a contar con un activo que en caso de necesidad podrás vender o volver a hipotecar para obtener liquidez.

• Inconvenientes:

• La formalización de un préstamo hipotecario conlleva unos gastos adicionales a los propios de la compra del local, que tendrás que asumir. Entre esos gastos podemos citar los de tasación, gestoria ( el banco siempre realiza estos trámites con una gestoría que paga el cliente), comisión de apertura y estudio del préstamo y el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que se paga salvo que te subrogues en un préstamo hipotecario ya en vigor. En definitiva, todos estos gastos suponen como mínimo un 5% de la hipoteca que solicitemos. En nuestro ejemplo, si la hipoteca era de 60.000 euros los gastos de formalización de la hipoteca van a suponer como mínimo 3.000 euros.

• Tendrás que pagar intereses durante toda la vida del préstamo, por el importe que hayas pedido prestado al banco.

• Hay que sumar los gastos propios de la compraventa (en comparación a un alquiler) que enumeré en el post de ayer.

Retomando la consulta de la lectora del blog, y planteando una hipoteca por el 40% del precio de compraventa, el banco nos ingresaría en la cuenta corriente una vez formalizada la hipoteca 60.000 euros. Con este dinero pagaríamos el IVA de la compra que es 31.500 euros, el resto de los gastos de la compraventa, los gastos de la hipoteca que sabemos van a ser un mínimo de 3.000 euros y tendríamos el resto (aproximadamente 20.000 euros ) para adecuar/reformar el local. La compra (150.000 euros) la realizaríamos con nuestros ahorros y nos quedarían 50.000 euros sin utilizar para posibles contingencias futuras.

Por tanto, hemos empleado los 60.000 euros de la hipoteca para pagar todos los gastos de la compraventa y la hipoteca y la reforma del local , y de los ahorros de 200.000 euros se han pagado los 150.000 que costaba el local, quedando 50.000 euros aún de los ahorros sin disponer.

Mañana continuaré analizando otra opción para el local de nuestro negocio o tienda. Si quieres  el post de mañana en tu mail puedes suscribirte al blog.

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Silvia

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Foto bajo derechos creative commons cortesía de Ignacio Sanz