En los últimos meses se habla en todos los medios de comunicación de recuperación económica, y que algunos indicadores como el número de viviendas o locales comprados, o el número de hipotecas formalizadas ha dejado por fin de decrecer. La conversación en muchos círculos es si realmente la economía española está en este momento al comienzo de una fase expansiva y si merece la pena plantearse alguna inversión inmobiliaria recurriendo en algunos casos a contratar una hipoteca para financiarla. El enfoque que le voy a dar a este artículo es indiferente respecto a que el objeto de la inversión sea una vivienda para uso personal, un local para un despacho profesional o una nave para una actividad empresarial.

¿Es buen momento para contratar una hipoteca?

Tenemos que hacernos tres preguntas :

1. ¿Los precios de los inmuebles han tocado suelo?
2. ¿El Euribor ha tocado suelo? y ¿Cuando empezarán de nuevo los tipos de interés a subir?
   

Sobre si los precios de los inmuebles han tocado suelo hay un debate público. Que la burbuja inmobiliaria se ha desinflado en los últimos años es innegable. Los precios de los inmuebles han bajado, más en las zonas costeras que en el interior, pero en la mayoría de los casos no han vuelto a los niveles anteriores al boom inmobiliario.  Por ello hay algunos expertos que anuncian que la corrección de precios aún no ha terminado, a pesar de que parece que en los últimos meses se reactivan las visitas a inmuebles en venta y se empiezan a cerrar compraventas.  Así que podríamos conjeturar con un período de corrección aún por llegar que podría rebajar los precios entre un 10% y un 30% sobre los actuales, aunque esto se podrá matizar en función de la región en la que analicemos el mercado.

Respecto al Euribor, analizando la evolución del Euribor a 12 meses (el índice más utilizado en los préstamos hipotecarios), este está a fecha del 18 de mayo de 2015 según la publicación del Banco de España en el 0,168.  Una primera comparación a 1 año,  arroja un valor de 0,572 en mayo de 2014.  Como podemos ver, arroja una variación a la baja de 0,40 en el último año. Ahora bien ¿el euribor ha estado siempre a estos niveles tan bajos?. La respuesta es no. En Julio de 2008 el Euribor a 12 meses alcanzó el siguiente valor: 5,361. Comparándolo con el actual, la diferencia es de 5,19 puntos. Estas si son palabras mayores.  Si la hipoteca media en España está en torno a los 125.000 euros y si firmamos una hipoteca de este importe a 20 años y la firmamos al Euribor + 1%, la diferencia entre el tipo actual y el del 2008 es esta: con el Euribor al 0,168 la cuota mensual asciende a 584,29 €. Con el euribor al 5,361 esa cuota mensual pasaría a ser de 921,77 €. Tendría un encarecimiento de 337,48€/mes, que al año supone 4.050 €. Si nuestra economía familiar o la de nuestro negocio no suporta esta subida empiezan los problemas.

Todo esto si no tienes una claúsula suelo que hace que estas reglas no entren en juego. Si tu claúsula suelo dice que el tipo mínimo de tu hipoteca es del 4%, aunque el Euribor 12 meses + 1 sea el 1,168, el banco no te aplicará este tipo sino el 4%.  Si quieres que un bufete especializado gestione por ti de forma gratuita la anulación de tu claúsula suelo puedes solicitárnoslo a través de este formulario de contacto.

Por ello con una situación de tipos de interés en mínimos de la serie histórica en Europa, formalizar una hipoteca a 20 o 25 años a tipo variable supone asumir el riesgo de que los tipos de interés suban en los próximos años (como ocurrió en el año 2008) algo que se trasladará de forma automática a la cuota mensual de la hipoteca. Dos recomendaciones:

1. Formalizar una hipoteca a tipo fijo. La ventaja es que sabremos de partida la cuota a pagar mensualmente y ésta no sufrirá variación. El inconveniente es que si firmamos una hipoteca a tipo variable al Euribor 12 meses + 1,50, el tipo que pagaríamos ahora es de un 1,668 %, frente a un tipo superior de las hipotecas a tipo fijo.  Ahora mismo las hipotecas a tipo fijo se están comercializando entre un 2,50% y un 3% a un plazo de 20 años de media. Es una buena alternativa.
2. Formalizar una hipoteca a tipo variable intentando aprovechar al máximo la situación de mínimos del Euribor, pero valorando cómo afectaría a nuestra economía familiar o la de nuestro negocio el que el euribor a 12 meses en un plazo de 5 o 10 años pudiera moverse en valores próximos al 5%, como ocurrió en 2008. No hacer este cálculo para saber si podríamos soportar una subida de tipos de interés en los próximos supone jugar a la ruleta rusa a la hora de contratar una hipoteca.

La conclusión del artículo es que sí puede ser un buen momento para contratar una hipoteca siempre y cuando esta sea una hipoteca a tipo fijo por debajo del 3%. No ha habido momento como el actual para contratar una hipoteca a tipo fijo con tipos inferiores al 3%, así que si crees que la nave que quieres comprar,  o el local o la vivienda está a un precio atractivo y necesitas financiación es el momento para dar el paso y contratar una hipoteca a tipo fijo.

Sí eres ya titular de una hipoteca, tienes una claúsula suelo y quieres declarar su nulidad de forma gratuita podemos ponerte en contacto con un bufete especializado que lo gestionará por ti.

Saludos